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05月19日 個別銘柄情報 [8893]新日本建物

[5月19日更新]

新日本建物は下値切り上げて戻り歩調、17年3月期大幅増収増益予想

 新日本建物<8893>(JQS)は首都圏地盤の不動産デベロッパーである。事業再生計画を前倒しで終結した。新規事業用地取得を積極推進し、資産運用型マンション・アパート開発事業にも参入している。16年3月期は営業微減益だったが、17年3月期は大幅増収増益予想である。株価は下値を切り上げて戻り歩調だ。好業績を評価して戻りを試す展開だろう。

■首都圏地盤の不動産デベロッパー、事業再生計画を前倒しで終結

 首都圏地盤の不動産デベロッパーである。流動化事業(他デベロッパー向けマンション用地販売)、マンション販売事業(自社開発物件の分譲、新築マンションの買取再販)、戸建販売事業(戸建住宅・宅地分譲)、その他事業(不動産賃貸や建築工事請負)を展開している。

 10年11月に提出した事業再生計画に基づいて事業の選択と集中を行い、マンション販売事業の買取再販、流動化事業の専有卸、戸建住宅販売事業を主力として経営再建に取り組んだ。そして15年3月期に事業再生計画決定後4期連続の最終黒字を達成し、15年5月に事業再生計画を終結した。18年3月末返済予定の事業再生ADR債務を計画より2年度繰り上げて15年5月に完済した。

■四半期収益は物件引き渡しで変動

 15年3月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期(4月~6月)11億38百万円、第2四半期(7月~9月)20億33百万円、第3四半期(10月~12月)14億51百万円、第4四半期(1月~3月)46億08百万円、営業利益は第1四半期1億07百万円の赤字、第2四半期21百万円の赤字、第3四半期87百万円の赤字、第4四半期8億96百万円の黒字だった。

 四半期収益は物件引き渡しによって変動しやすい構造である。なお15年3月期に実施した仕入は合計16件(流動化事業3件、マンション販売事業4件、戸建販売事業9件)・計画売上高71億円だった。堅調な需要が見込まれる首都圏において事業規模・事業効率等を勘案し、優良な新規事業用地を選別取得している。また15年3月期の自己資本比率は44.6%で14年3月期比17.1ポイント改善した。有利子負債は14年3月期末比23億41百万円圧縮した。

■16年3月期は営業微減益

 5月9日発表した前期(16年3月期)の非連結業績は、売上高が前々期(15年3月期)比4.3%増の96億27百万円、営業利益が同2.1%減の6億66百万円、経常利益が同10.1%増の6億01百万円、そして純利益が同4.2%増の5億50百万円だった。戸建販売事業の一部物件引き渡しが今期(17年3月期)にズレ込んだが、流動化事業とマンション販売事業が好調に推移した。

 セグメント別に見ると、流動化事業は他デベロッパー向け開発用地・収益物件販売12件(前々期2件)で、売上高が同28.5%増の40億95百万円、営業利益(連結調整前)が同19.3%減の8億31百万円だった。下丸子プロジェクト(東京都大田区)や篠崎プロジェクト(東京都江戸川区)などを販売した。

 マンション販売事業は、自社開発物件の堀切菖蒲園プロジェクト(38戸、東京都葛飾区)1棟売却など販売戸数113戸(同65戸)で、売上高が同57.3%増の36億95百万円、営業利益が2億92百万円(同6百万円)だった。

 戸建販売事業は、宅地販売を含む販売棟数が35棟(同97棟)で、売上高が同50.7%減の18億13百万円、営業利益が同43.3%減の75百万円だった。ルネタウン南町田(東京都町田市)やルネタウン瀬谷(神奈川県横浜市)、および資産運用型アパートのルネコート西大島(東京都江東区)やルネコート京成高砂(東京都葛飾区)などを販売した。その他事業は売上高が同37.4%増の23百万円、営業利益が同13.8%増の14百万円だった。

 売上総利益は同5.8%減少し、売上総利益率は20.4%で同2.2ポイント低下した。販管費は同7.5%減少し、販管費比率は13.5%で同1.7ポイント低下した。販管費では広告宣伝費が減少し、マンション販売事業における自社販売体制へのシフトによって販売手数料が減少した。

 営業外収益では受取地代家賃が減少(前々期84百万円計上、前期16百万円計上)したが、償却債権取立益11百万円を計上した。営業外費用では支払利息が減少(前々期2億06百万円計上、前期95百万円計上)した。また特別利益では前々期計上の受取損害賠償金35百万円が一巡した。なお配当は無配を継続した。ROEは18.4%で同3.1ポイント低下、自己資本比率は40.5%で同4.1ポイント低下した。

 需要が堅調に推移し、既存物件の売却、積極的な新規物件の取得を推進した。この結果、貸借対照表上では15年3月期末に比べて販売用不動産が15億68百万円減少して3億29百万円となり、仕掛販売用不動産が30億07百万円増加して42億15百万円となった。また財務基盤の健全化に伴って資金調達力が向上し、有利子負債残高は11億85百万円増加して42億03百万円となった。

 四半期別の業績推移を見ると、売上高は第1四半期(4月~6月)25億47百万円、第2四半期(7月~9月)14億07百万円、第3四半期(10月~12月)14億05百万円、第4四半期(1月~3月)42億68百万円、営業利益は第1四半期1億78百万円、第2四半期25百万円、第3四半期78百万円の赤字、第4四半期5億61百万円だった。

■17年3月期大幅増収増益予想で収益改善基調期待

 今期(17年3月期)の非連結業績予想(5月9日公表)については、売上高が前期(16年3月期)比23.6%増の119億円、営業利益が同21.5%増の8億10百万円、経常利益が同18.0%増の7億10百万円、純利益が同27.2%増の7億円としている。配当予想は無配継続としている。

 新規供給予定マンション5物件、および開発用不動産に対する旺盛な需要を取り込んで、大幅増収増益予想としている。進行中プロジェクトには、ルネサンスコート田畑(東京都荒川区、資産運用型マンション29戸、16年10月竣工予定)、ルネサンスコート西川口(埼玉県川口市、資産運用型マンション40戸、16年11月竣工予定)、ルネタウン多摩(東京都府中市、戸建3棟、16年6月竣工予定)、ルネコート金町(東京都葛飾区、資産運用型アパート2棟合計16戸、16年7月竣工予定)などがある。

■新規事業用地取得を積極推進

 収益拡大に向けて新規事業用地取得を積極推進している。15年3月期の仕入は件数16件・計画売上高71億円(流動化事業3件・15億円、マンション販売事業4件・34億円、戸建販売事業9件・22億円)だった。そして16年3月期の仕入は件数36件・計画売上高130億円(流動化事業16件・55億円、マンション販売事業6件・53億円、戸建販売事業14件・22億円)となった。16年3月期のエリア別構成比は東京都区内が約6割を占めている。

 15年8月に西川口プロジェクト(埼玉県川口市、40戸)、15年9月に蒲田プロジェクト(東京都大田区、26戸)、錦糸町プロジェクト(東京都墨田区、30戸)、15年10月に上北沢プロジェクト(東京都杉並区、74戸)、15年11月に資産運用型マンション開発事業の周船寺プロジェクト(福岡県福岡市、49戸、当社保有予定)、15年12月に戸建販売事業の武蔵新城プロジェクト(神奈川県川崎市、12区画)、資産運用型アパート開発事業の金町プロジェクト(東京都葛飾区、16戸)を取得した。

 16年1月に資産運用型マンション開発事業の人形町プロジェクト(東京都中央区、26戸)、資産運用型マンション開発事業の大久保プロジェクト(東京都新宿区、26戸)、16年2月に資産運用型マンション開発事業の両国プロジェクト(東京都墨田区、28戸)、16年3月に資産運用型アパート開発事業の千住大橋プロジェクト(東京都足立区、12戸)、16年4月に資産運用型マンション開発事業の三軒茶屋プロジェクト(東京都世田谷区、16戸)、資産運用型マンション開発事業の石川町プロジェクト(横浜市中区、69戸)を取得した。

■A種優先株式の一部の取得と消却を実施予定

 発行済株式総数の適正化を図るため、15年10月1日付で5株を1株に併合した。理論的には株式併合比率に見合う株価の上昇が見込まれるため、株価変動率が改善される可能性があり、株式市場において一層適正に評価されることが期待される。また投資単位の水準変更によって株主総数が若干減少し、今後の株主数の増加も抑制される可能性があるため、株式関連事務コストを年間数百万円程度削減できる効果も見込まれる。

 5月9日にはA種優先株式の一部(50%)の取得(強制償還)および消却を発表した。取得株式数301株、取得価額総額3億01百万円、取得日16年7月29日予定、消却効力発生日16年7月29日予定としている。これによりA種優先株式の未取得数は298株となる。残るA種優先株式についても早期に買い戻し、より柔軟な資本政策の実現を目指すとしている。

■株価は下値を切り上げて戻り歩調

 株価の動きを見ると、徐々に下値を切り上げて、140円~150円近辺のモミ合いから上放れの動きを強めている。5月10日には164円まで上伸する場面があった。戻り歩調の展開だ。

 5月18日の終値150円を指標面で見ると、今期予想PER(会社予想のEPS35円15銭で算出)は4~5倍近辺、前期実績PBR(前期実績のBPS134円02銭で算出)は1.1倍近辺である。時価総額は約30億円である。

 週足チャートで見ると26週移動平均線を突破し、13週移動平均線が26週移動平均線を上抜く形だ。強基調に転換したようだ。好業績を評価して戻りを試す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media-IR)

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櫻井英明

Author:櫻井英明
日興証券での機関投資家の運用トレーダー、「株式新聞Weekly編集長」などを経て、2008年7月からストックウェザー「兜町カタリスト」編集長。幅広い情報チャネルとマーケット分析、最新経済動向を株式市場の観点から分析した独特の未来予測に定評があり、個人投資家からの人気も高い。NTTドコモ、KDDI、ソフトバンクの公式スマホサイトにて、毎日、株式情報を配信中。

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